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El nuevo paradigma en el sector inmobiliario: la ubicación no lo es todo
El mercado inmobiliario se mueve en un nuevo escenario en el que la
ubicación
no es el único factor importante, sino que su valor está muy condicionado por otros dos factores: el momento del
ciclo económico
y su
comerciabilidad
, es decir, el nivel de calidad, diseño, tecnología, sostenibilidad y demás elementos que afectan también a la rentabilidad del inmueble.
Lo cierto es que, por muy buena que fuera la ubicación del activo inmobiliario, la mayoría de las inversiones realizadas en la cima de la burbuja fueron ruinosas, mientras que las realizadas al final del ciclo económico generaron cuantiosos beneficios, aunque los activos no siempre se encontraran en las mejores ubicaciones.
Además, en la recuperación de la última crisis inmobiliaria se ha demostrado cuán importante es
optimizar el uso de cada activo
en función de los diferentes estándares de calidad, diseño, innovación, tecnología, experiencia del usuario y ahorro energético. Son factores que afectan decisivamente a la valoración y rentabilidad de los activos.
Estas son las claves que pone de relieve un libro del profesor del IESE
Carles Vergara
y
Joan Gutés
, socio fundador de ßQuantium, una consultora inmobiliaria.
En la primera parte del libro, los autores presentan un
método de análisis
en siete pasos que tiene en cuenta tanto la ubicación y comerciabilidad del inmueble como el momento en que se encuentran el mercado y la economía.
Los autores también detallan cinco
modelos de valoración de activos inmobiliarios
utilizados en el sector: comparación, valor residual, valoración ligada a la actividad económica, capitalización de rentas y descuento de flujos de caja. En general, estos métodos se basan en el uso de datos comparables, las propias conjeturas o una combinación de ambas cosas para calcular el ROA.
La segunda parte de la obra presenta
casos de negocio reales
para ilustrar estos métodos de valoración y los efectos del nuevo paradigma en el desarrollo y las inversiones inmobiliarias en diversos contextos alrededor del mundo. Así, permiten analizar desde un punto de vista estratégico y financiero un proyecto de oficinas en
Nairobi
, la compra de un apartamento en
Múnich
, la elección de local comercial en
Londres
, la adquisición de un edificio de oficinas en
Nueva York
y la inversión en un hotel en
Barcelona
.
El libro se completa con un apéndice que recoge los
conceptos financieros básicos
del sector, desde el valor temporal del dinero a diferentes tipos de préstamos.
Todo ello debería permitir a inversores y directivos desarrollar las habilidades necesarias para valorar activos en el nuevo contexto inmobiliario.
Artículo basado en:
Timing, Marketability, And Location: The New Real Estate Paradigm
Año:
2019
Idioma:
Inglés
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